Heb je een aflossingsvrije hypotheek, of overweeg je er een af te sluiten? Dan is dit het moment om goed op te letten. ING, ABN AMRO, Florius, Triodos, Rabobank en ASN Bank hebben hun regels dit jaar een voor een aangescherpt. Nieuwe klanten lenen minder aflossingsvrij, en bij ING betaal je er bovendien flink meer rente voor.
Wat er dit jaar verandert bij de grote banken
Bij ABN AMRO en Florius geldt sinds 1 juni dat een nieuwe aflossingsvrije hypotheek nog maximaal 30 procent van de woningwaarde mag bedragen. Daarvoor lag die grens op 50 procent. Rabobank en Obvion volgden al op 11 mei met dezelfde stap, en ASN Bank verlaagde de ruimte op datzelfde moment. Triodos sloot zich op 1 juli aan. Bij elke bank geldt verder een absoluut maximum, dat bij een woningwaarde tot 1 miljoen euro uitkomt op 150.000 euro aflossingsvrij.
Belangrijk: als je je huidige hypotheek ongewijzigd laat, verandert er niets. De nieuwe regels gaan pas gelden bij een verhuizing, een verhoging of een herfinanciering. Kies je dan opnieuw voor aflossingsvrij, dan val je onder de nieuwe grens van 30 procent, al behoud je bij een gewone renteherziening meestal nog tot 50 procent.
De timing is geen toeval. Aflossingsvrije hypotheken zijn sinds de financiële crisis al niet meer standaard, maar tot voor kort konden kopers nog relatief gemakkelijk de helft van hun woning aflossingsvrij financieren. Nu banken onder toezicht van De Nederlandsche Bank scherper naar de lange termijn kijken, verschuift het beleid richting meer verplicht aflossen. Voor starters met een beperkt eigen vermogen maakt dat verschil, want een lager aflossingsvrij deel betekent vaak een hogere maandlast in de eerste jaren, ook al bouw je sneller vermogen op in de woning.
ING draait vooral aan de rente
Waar de meeste banken aan het maximale bedrag sleutelen, kiest ING vooral voor de rente. In januari rekende de bank nog 0,25 procent opslag op een aflossingsvrij deel ten opzichte van een annuïtaire hypotheek. Eind juli was dat opgelopen naar 0,53 procent. Op een hypotheek van 200.000 euro loopt de jaarlijkse meerkost daardoor op van ongeveer 500 euro naar 1.120 euro. Geen wettelijke beperking dus, maar een rechtstreekse rekening die via je maandlasten binnenkomt.
Dat is vooral vervelend als je toch al moeite hebt om je hypotheek elke maand rond te krijgen. Een hogere opslag maakt herfinancieren of verhogen een stuk minder aantrekkelijk, juist op het moment dat je er misschien wel behoefte aan hebt.
Waarom De Nederlandsche Bank aan de bel trekt
Zo'n 45 procent van alle Nederlandse hypotheken is nog altijd (deels) aflossingsvrij. De Nederlandsche Bank wees begin dit jaar op twee risico's die daarbij horen. Het eerste is de woningwaarde: bij een aflossingsvrije lening is die waarde de belangrijkste zekerheid, en een prijsdaling of achterstallig onderhoud kan zorgen voor een restschuld. Het tweede risico zit verder in de toekomst. Je maandlast kan stijgen zodra de hypotheekrenteaftrek wegvalt, de rente omhooggaat of je pensioeninkomen lager uitvalt dan je dacht.
DNB ziet de piekmomenten voor dat laatste risico rond 2035 tot 2038 en opnieuw tussen 2047 en 2052, wanneer veel van deze leningen aflopen en huishoudens moeten herfinancieren. Tegelijk nuanceert de toezichthouder: veel Nederlanders hebben flink pensioenvermogen opgebouwd en zitten op aanzienlijke overwaarde, waardoor het probleem voor de meeste huishoudens beheersbaar blijft. De AFM houdt banken daarnaast scherp in de gaten, zodat bestaande klanten niet onevenredig worden benadeeld door het strengere beleid.
Heb je al een aflossingsvrije hypotheek? Dit betekent het voor jou
Blijf je gewoon in je huidige woning wonen zonder je hypotheek aan te passen, dan merk je in de praktijk weinig. Ga je verhuizen, je hypotheek verhogen of een nieuw deel aflossingsvrij maken, dan krijg je te maken met de nieuwe grens van 30 procent en, bij ING, met een hogere rente-opslag. Dat verandert meteen je rekensom als je nu een financiële buffer aan het opbouwen bent en overweegt om je woonlasten mee te laten wegen.
Realistische vraag om jezelf te stellen: wat gebeurt er met jouw maandlast zodra je aflossingsvrije deel over een aantal jaar opnieuw gefinancierd moet worden? Dat hangt sterk samen met hoeveel pensioen je straks binnenkrijgt, zeker als je plan was om de hypotheek uiteindelijk met de overwaarde van je huis af te lossen.
Zo check je of jij straks meer gaat betalen
Een paar stappen om zelf te bepalen of de nieuwe regels jou raken:
- Vraag bij je bank of adviseur op welk percentage van de woningwaarde jouw aflossingsvrije deel nu beslaat
- Check je eigen hypotheekofferte op de huidige rente-opslag, zeker als je bij ING zit
- Bereken wat een stijgende maandlast betekent voor je budget, los van de huidige rente
- Overweeg bij een herfinanciering om een deel vrijwillig te laten aflossen, zodat je onder de nieuwe grens blijft
- Bekijk via de Consumentenbond de actuele regels per bank, die veranderen dit jaar nog regelmatig
De kern blijft simpel: zolang je niets aan je hypotheek wijzigt, verandert er voor jou niets. Maar zodra je gaat verhuizen, verhogen of herfinancieren, is aflossingsvrij lenen in 2026 duidelijk duurder en beperkter dan een jaar geleden. Reken het liever nu even na dan dat je er bij de volgende renteherziening achter komt.